南京年内将公布房价成本专家称目前操作难度大0刀柄
2022-07-07 19:23:16 宏浩五金网
南京年内将公布房价成本 专家称目前操作难度大
房价高、买房难一直是老百姓经常挂在嘴边的话题之一，动辄每平方米五六千元的房价，想买套好房源还得托关系、走后门，实在把人压得喘不过气来。如果能清清楚楚地了解到开发商的成本价，看看其中的利润到底有多高，对老百姓来说确实是件大快人心的事。近日，物价部门传出消息，南京市将在年内开展商品房成本监测工作，并有望对外公布楼盘房价的构成，让老百姓能明明白白消费。针对这一话题，记者采访了南京市房管部门、开发商以及部分购房者后发现，尽管公布房价成本呼声较高，但目前存在的难度依然不小。
市民声音：公布成本透明消费
刘女士搬进新居已有一年时间，回顾起当初买房过程中的艰辛，刘女士一下就打开了话匣子。她告诉记者，2002年底因老房子面临拆迁，于是全家人一致决定买处新房子“升级换代”。刘女士和丈夫跑遍了城东和城西，最后看中了两家楼盘，一处位于河西的汉中门，另一处则位于苜蓿园大街上。当时这两家楼盘的价格差不多，均为每平方米3000多元。2003年三四月间，刘女士夫妇俩筹好了钱准备买房时，河西楼盘的好房源都被挑光了，剩下的要么户型、朝向不好，要么楼层不对“口味”，最终只好放弃。当他们来到苜蓿园大街上的这家楼盘时，先前挑中的房源都还“健在”，不过价格都上涨了一大截，每平方米卖到3700元左右，一套房子竟然“增值”了五六万元。售楼小姐跟他们解释说，一周前开发公司刚刚调整过价格，并在私底下告诉他们，调价的原因主要是由于周边几个项目开盘后价格都“蹿”上去了，开发商觉得不卖高点有点亏本，反正房子也不愁卖，所以决定“跟风”。刘女士认为，这房子总得有个成本，哪能像这样说涨就涨啊，如果事先公布了房价成本，开发商肆意涨价能不被查吗？
孔先生也支持应该让开发商尽快公布房价成本，他觉得房产开发行业的“黑幕”太多，而且利润也是相当惊人。公布成本可以让购房者一目了然，房子也买得踏实点。孔先生说其他许多行业的成本都看得见、摸得着，如食品等，为什么关系到老百姓一辈子积蓄的房产却不能公布成本呢？他认为一旦展开房价监测工作并逐步实现成本的公布，南京的房价有可能受此影响而回落，购房者的负担也将降低不少。
开发商声音：反对与支持态度鲜明
作为房价成本公布的当事方，开发商对该项举措的态度自然受到人们的关注。一位不愿透露姓名的开发企业老总告诉记者，公布房价成本并非新鲜事物，自从国内房地产市场启动以来便一直是争论的焦点，成本如何公布、可信度有多少、对市场有什么影响都是悬而未决的问题。不过，他认为目前消费市场上没有任何一个行业在销售时公布成本，为何独独要房地产业公布？这似乎存在不公平之嫌，也多少有点仇富心态在作怪。比如说家电业、服装业、电信业、医疗业等等，市民在消费时知道它们的成本吗？你去商场买一台电视机，销售人员会跟你说这台电视机的显像管多少钱、遥控器多少钱吗？去医院做检查时，医院的医生会告诉你这台治疗仪的成本是多少吗？还有电信行业，你清楚打一次电话、发一条信息的成本吗？更有甚者，高档商场靓丽的服装、皮鞋动辄几百上千元，可成本通常只有价格的几分之一左右，业内也流传着“卖一台彩电赚不过卖一双鞋”的玩笑，这也就不难解释为什么商场里充斥着打半价、打三折销售的吆喝声，而商家依然赚得盆满钵满了。再比如二手房市场，一些市民在出售自己的学区房时，仅仅因为搭上“学区”的边，上世纪80年代的房子竟然卖出每平方米一万元的高价，这里面成本有人核算过吗？这位老总认为，公布房价成本恐怕终究是一场难圆的梦罢了。
与之相反，赞同公布的开发商也有不少。南京浙商投资有限公司总经理张国安表示，政府有类似的考虑自然有其可行性，不过在公布房价成本的“清单”上，一定要包含“机会成本”这一项才能反映出真实的房价水平。他解释说，这里的机会成本主要是指土地的成本，几年前的拿地价格与目前土地的价格一定要有所区别。比如江宁、江北等地区，四五年前的土地成本每亩只有十多万元，有是甚至更低，仅有五六万元，当时开发商批地主要是以协议出让、划拨的方式取得，因此土地成本在房价中所占的比例极低。而现在开发商均是通过正规土地市场的招标、挂牌、拍卖三种方式拿地，其成本与过去不可同日而语。张国安认为，如果要公布房价成本，必须要根据当前的土地市场行情来衡量，否则只会误导消费者。过去有不少人认为房价就是土地成本加建设成本，其实景观打造、营销费用、管理费用、政府配套等都得由开发商“埋单”，张国安表示，公布房价成本将有利于购房者认清房价的本来面目。江苏中住房地产公司总经理袁人牛也指出，公布成本必将会受到凭本事拿地的开发商的欢迎，对于一直存有误解的消费者来说更是件好事。他认为有两部分土地成本需要公布，一是通过公开土地市场购得的地块成本，一是过去协议拿地的交易成本，这样才能让购房者一目了然，也能发挥公布房价成本的真正效力。
专家声音：目前操作难度较大
记者从物价部门了解到，去年5月间省物价局曾发文，要求各地建立商品住宅社会成本监审制度，并承诺物价部门将定期测算、公布商品住宅的社会平均成本，提高房价透明度。并且将加强对土地购置费、建安成本、公共基础设施费的监审，并向社会公布分地区、分项目的商品住宅社会平均成本，不过这一要求并未执行到位。物价部门也承认，房产的核价难度确实较大，工作人员没有一定的专业知识很难胜任。而且很多企业并不接受这样的做法，认为其“侵权”，因为成本涉及到一家企业的内部机密，不愿上报相关数据。有的企业还认为房价属于市场调节价，公布房价成本不合时宜。此外，开发商目前很难做到100%销售，卖不出的房源是否计入成本，市政工程投入要不要也打入成本，这些都是值得探讨的话题。
南京大学房地产信息中心葛扬教授表示，建立正确的房产信息披露模式是一种导向，不过不能简单化，同时还要看准时机，这样才能达到预期的效果。他说房产并不是一种简单的商品，它兼具消费品和投资品的双重属性，因此决定其价格的就不仅仅是成本，还有其他一些成本以外的因素，如供求关系、机会成本等。比如相同地段的两处楼盘，其成本都是每平方米3000元，可一家卖4000元，另一家却卖到5000元，原因便是后者为单身公寓，比起前者更有投资价值，追捧的人多，所以卖得也贵。也有业内人士认为，宏观调控后人们的观望心态尚未完全消散，此时再公布房价成本，容易造成人们更大的心理波动，因此目前并非公布的最佳时机。还有人建议说，公布房价成本需要通盘考虑，要由多个相关职能部门联合推动，如果部门之间缺乏沟通，你说你的，他做他的，这对老百姓来说反而是将好事做成了坏事。
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